경매로 부동산 싸게 산다는데, 왜 어떤 사람은 손해만 보고 끝날까요? 초보자들이 반복하는 실수 5가지를 모르면 똑같이 실패할 수 있습니다.
이 글 하나면 실패를 피할 수 있습니다. 실제 사례를 바탕으로 정리했으니 반드시 끝까지 읽어보세요.
지금 확인하고, 당신의 경매 투자에 브레이크를 걸지 마세요!
실수 1. 권리분석 안 하고 입찰
가장 흔한 실수입니다. 등기부등본, 말소기준권리, 선순위 임차인 여부를 확인하지 않고 입찰했다가 낙찰 받고도 명도 불가, 손실 발생하는 경우가 많습니다. 권리분석은 경매의 기본입니다.
실수 2. 물건지 방문 없이 입찰
현장 확인 없이 사진과 감정평가서만 믿고 입찰했다가, 폐가 수준의 주택이거나 하수도, 경계 문제가 있는 경우도 많습니다. 반드시 ‘실제 위치’, ‘점유자 유무’, ‘도로 연결 상태’를 체크해야 합니다.
실수 3. 명도 비용 간과
낙찰 후 바로 입주할 수 있다고 착각하면 큰일 납니다. 거주자가 있을 경우 명도소송, 이사비용, 협의 비용 등 추가로 수백만 원이 들 수 있습니다. 투자 수익률 계산 시 꼭 포함시켜야 할 요소입니다.
실수 4. 유찰 가격만 보고 입찰
2~3회 유찰되었다고 ‘싸다’고 생각하곤 하는데, 유찰에는 이유가 있습니다. 환경 문제, 권리 문제, 점유 이슈 등 경매 고수들도 피한 물건일 수 있으니, 무조건적인 저가 매입은 경계해야 합니다.
실수 5. 낙찰 후 자금 계획 부족
낙찰 후 잔금을 1~2개월 내에 납부하지 못하면 낙찰 취소 및 보증금 몰수까지 발생할 수 있습니다. 대출이 불가능한 물건인지, 자기자금이 충분한지 반드시 확인 후 입찰해야 합니다.
실수 TOP 5 요약 표
| 순위 | 실수 내용 | 예상 피해 | 예방 팁 |
|---|---|---|---|
| 1 | 권리분석 미비 | 점유불가, 명도 실패 | 등기부, 임차인 권리 확인 필수 |
| 2 | 현장 미방문 | 하자 물건 낙찰 | 현장조사 후 입찰 |
| 3 | 명도비용 간과 | 수익률 급감 | 이사비용 계산 포함 |
| 4 | 유찰가 맹신 | 하자 물건 매입 | 유찰 사유 분석 |
| 5 | 잔금 계획 부재 | 보증금 몰수 | 대출 가능 여부 사전 확인 |
Q&A
Q1. 권리분석은 어떻게 시작하나요?
A. 등기부등본과 매각물건명세서를 먼저 확인하세요. 말소기준권리를 기준으로 선순위 권리를 파악하면 됩니다.
Q2. 명도는 꼭 소송해야 하나요?
A. 대부분은 협의로 해결되지만, 협의가 안 되면 소송까지 가야 하는 경우도 있습니다. 시간과 비용이 들어갑니다.
Q3. 대출이 안 되는 물건도 있나요?
A. 네. 불법건축물, 근저당설정 불가 물건 등은 대출이 어려울 수 있습니다. 사전에 금융기관에 확인해야 합니다.
Q4. 현장 조사는 어떤 점을 봐야 하나요?
A. 건물 상태, 점유자 여부, 건축물 대장과의 일치 여부, 입구 도로 연결 여부 등 반드시 확인하세요.
Q5. 초보자가 가장 먼저 해야 할 공부는?
A. 권리분석과 낙찰 후 절차에 대한 이해가 필수입니다. 유튜브나 온라인 강의를 참고해 기초부터 익히세요.
결론 및 제안
경매는 분명 매력적인 투자 방식입니다. 그러나 ‘싸게 산다’는 기대만으로 접근하면 손실이 발생할 수 있습니다. 실패한 사례 대부분은 기본 실수에서 시작됩니다. 오늘 알려드린 TOP 5 실수만 피하셔도 성공 확률은 2배 이상 높아집니다. 부동산 경매는 공부와 준비가 전부입니다. 지금부터 제대로 시작해보세요!
