서울 아파트를 사기 위해서는 이제 단순한 '청약 경쟁'이 아니라 '규제와의 싸움'이 됐습니다. 정부가 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역으로 확대 지정했기 때문이죠. 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역까지 겹겹의 규제가 적용되면서 실수요자는 혼란을, 투자자는 긴장을 느낄 수밖에 없습니다. 하지만 이 변화 속에서 기회를 찾고, 규제 대응 전략을 세우는 것이 현명한 투자자의 자세입니다.
서울 전역, 규제지역으로 묶이다
정부는 10월 15일 '부동산 관계장관회의'를 통해 서울 25개 전 자치구와 경기도 주요 12개 지역을 조정대상지역과 투기과열지구로 지정한다고 밝혔습니다. 그동안 강남·서초·송파·용산구 4곳만 투기과열지구로 지정되어 있었지만, 이제는 서울 전역이 규제에 묶이게 된 것입니다.
경기도에서 추가로 규제지역으로 지정된 지역은 아래와 같습니다:
- 과천시
- 광명시
- 성남시(분당구·수정구·중원구)
- 수원시(영통구·장안구·팔달구)
- 안양시(동안구)
- 용인시(수지구)
- 의왕시
- 하남시
이들 지역은 가격 상승률과 거래량이 급등하면서 시장 과열 우려가 큰 지역으로 판단되어 규제가 확대된 것입니다.
토지거래허가구역도 확대 지정
이번 대책에서는 투기과열지구와 동일 지역에 대해 토지거래허가구역도 추가로 지정했습니다. 아파트는 물론, 같은 단지 내 연립·다세대 주택까지 포함되어 있어 사실상 모든 유형의 주거지가 규제 대상에 포함된 셈입니다.
지정 효력은 2025년 10월 20일부터이며, 이날 이후 거래되는 주택은 관할 관청의 사전 허가가 필요합니다. 단, 그 전에 계약한 경우에는 허가 의무와 실거주 의무가 적용되지 않습니다.
주택담보대출 규제도 한층 강화
이번 규제는 단순히 지역 지정에 그치지 않고, 대출 규제까지 병행됩니다. 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출(주담대)에 대한 한도와 심사 기준이 아래와 같이 변경됩니다:
| 주택 시가 | 주담대 한도 | 적용 지역 |
|---|---|---|
| 15억 원 이하 | 최대 6억 원 | 수도권 전역 |
| 15억 초과 ~ 25억 이하 | 최대 4억 원 | 규제지역 |
| 25억 초과 | 최대 2억 원 | 규제지역 |
게다가 스트레스 금리도 기존 1.5%에서 3.0%로 대폭 상향 조정되며, 실질적인 대출 한도는 더 줄어들게 됩니다.
전세 대출까지 DSR 반영 확대
1주택자가 수도권이나 규제지역 내에서 전세대출을 받을 경우, 그 이자 상환액까지 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함됩니다. 이로 인해 주택 구매뿐만 아니라 전세 자금 마련도 까다로워질 전망입니다.
또한 은행권의 주담대 위험가중치 하한을 기존 15%에서 20%로 조정하는 시점도 앞당겨졌습니다. 원래는 2025년 4월부터 시행 예정이었으나, 2025년 1월로 조기 시행됩니다.
부동산 세제 개편, 불법 단속도 강화
정부는 부동산 시장의 투기와 탈세를 막기 위해 세제 개편과 단속을 병행합니다. 세부적으로는 다음과 같습니다:
- 보유세·거래세 조정 방안 검토
- 허위 신고 후 해제하는 ‘가격 띄우기’ 집중 조사
- 사업자대출의 유용 실태 전수조사
- 30억 원 이상 초고가 주택 취득 및 증여 거래 전수 검증
- 부동산 범죄 특별단속반(841명) 전국 운영
국세청, 경찰청, 국토부가 협업해 불법 청약, 허위 거래, 시세 조작 중개업소 등에 대해 강력히 대응할 방침입니다.
Q&A
Q1. 규제지역에서 주택을 사려면 무엇이 달라지나요?
조정대상지역 또는 투기과열지구에 해당하면 대출 한도, 취득세율, 전매제한 등이 강화됩니다.
Q2. 토지거래허가구역에서 거래 시 주의할 점은?
2025년 10월 20일 이후 계약부터는 사전 허가가 필요하며, 실거주 의무도 생길 수 있습니다.
Q3. 전세대출에도 영향이 있나요?
네, 수도권·규제지역에서는 전세대출 이자도 DSR 산정에 포함되어 대출 여력이 줄어들 수 있습니다.
Q4. 기존 계약자는 새로운 규제를 피할 수 있나요?
10월 20일 이전 계약 체결자는 허가 의무나 실거주 의무에서 제외됩니다.
Q5. 세금은 얼마나 오르게 되나요?
구체적인 세율 조정은 아직 확정되지 않았으나, 시장 영향을 고려해 조심스럽게 접근 중입니다.
결론 및 대응 전략
서울 전역과 수도권 주요 지역이 규제지역으로 확대되면서 부동산 시장은 새로운 국면에 접어들었습니다. 실수요자들은 더욱 꼼꼼한 자금 계획과 대출 전략이 필요해졌으며, 투자자들은 리스크 관리를 우선해야 합니다.
한편, 정부는 이번 조치를 통해 투기수요를 억제하고 실수요 중심의 시장을 구축하겠다는 목표를 명확히 하고 있습니다. 변화하는 규제 속에서 정보에 민감하게 대응하는 것이 최고의 방어 전략입니다.
