한 번의 입찰로 수천만 원의 차익이 가능한 '실제 경매 물건'이 나왔습니다. 운정신도시에서 보기 드문 조건의 경매 아파트가 두 번째 입찰을 앞두고 있어, 지금 관심 있는 분들이라면 놓치지 말아야 할 타이밍입니다. 이 글 하나면, 전문가가 아니더라도 쉽게 입찰 가능성을 파악할 수 있습니다.
특히 이번 물건은 1차 유찰 후 가격이 크게 떨어졌기 때문에 투자 가치는 더 올라간 상황입니다.
운정신도시 핵심 입지, 센트럴푸르지오 아파트
본 경매물건은 경기도 파주시 목동동 1142번지에 위치한 운정신도시 센트럴푸르지오 아파트입니다. 지하철 3호선 연장 수혜 지역이자, 입주 7년 차로 비교적 최신 단지입니다. 심학산로 대로변에 위치해 차량 접근성도 뛰어나며, 단지 내 녹지율도 높은 편입니다.
1차 유찰 → 2차 입찰 예정, 최저가 대폭 하락
본 건은 1차 입찰이 2025년 8월 12일에 있었고 유찰된 상태입니다. 2차 입찰은 2025년 9월 16일 오전 10시로 예정되어 있으며, 감정가의 70%인 **4억 6,200만 원**이 최저가입니다. 감정가는 6억 6천만 원이지만, 최근 동일 평형 실거래가 대비 입찰가는 훨씬 낮은 수준입니다.
기본 물건 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 물건 번호 | 2024타경76330 (1) |
| 소재지 | 경기 파주시 목동동 1142, 센트럴푸르지오 1018동 503호 |
| 건물면적 | 85㎡ (25.71평) |
| 토지면적 | 57.1㎡ (17.27평) |
| 감정가 | 660,000,000원 |
| 최저입찰가 | 462,000,000원 (70%) |
| 보증금 | 46,200,000원 (10%) |
| 입찰일 | 2025년 9월 16일 (화) 오전 10시 |
| 채권자 | 오에스비저축은행 |
| 채무자 | XX 외 1인 |
권리분석 및 임차현황
등기부상 압류, 근저당, 가압류 등 권리가 다수 존재하지만, **말소기준권리(2021.04.29)** 이후 권리는 모두 소멸 대상입니다. 법원임차조사서 상 점유자, 임차인 등록 내역 없음으로, **명도 리스크가 낮은 무피(無被) 물건**으로 해석됩니다. 관리비 체납 262만 원은 낙찰자가 인수할 수 있으나, 이는 통상적 수준으로 판단됩니다.
실거래가 비교
| 계약일 | 전용면적 | 거래유형 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.08.05 | 85㎡ | 전세 | 360,000,000 |
| 2025.07.24 | 85㎡ | 전세 | 350,000,000 |
| 2025.07.29 | 75㎡ | 매매 | 590,000,000 |
| 2025.07.29 | 85㎡ | 월세 | 보증금 2,000만 / 월세 120만 |
최근 거래 내역과 비교해볼 때, 본 경매 물건은 **낙찰가 5억 이하 시 투자 메리트가 상당히 높은 수준**입니다.
Q&A
Q1. 현재 점유자는 없나요?
A1. 법원 조사 결과 점유자, 임차인 모두 없는 상태입니다. 명도 걱정은 거의 없습니다.
Q2. 전세나 실거주 투자 가능한가요?
A2. 전세가는 3억 5천~3억 9천 수준이며, 실투자금 1억 미만으로 진입 가능한 조건입니다.
Q3. 낙찰 후 권리 인수는?
A3. 말소기준권리 이후 등기된 모든 권리는 소멸 예정입니다. 단, 관리비 체납 262만 원은 인수대상입니다.
Q4. 왜 유찰되었을까요?
A4. 여름철 휴가 시즌 영향과 금리 불확실성 등이 작용한 것으로 보이며, 물건 자체에 큰 하자는 없습니다.
Q5. 입찰 시 준비금은 얼마인가요?
A5. 최저가 4억 6,200만 원의 10%인 4,620만 원을 보증금으로 준비하셔야 합니다.
입찰 전에 반드시 확인해야 할 점
1. **매각물건명세서**는 입찰 1주 전 공개 예정이므로, 2025년 9월 9일 이후 법원 등기 사이트에서 꼭 확인하세요.
2. 현장 방문을 통해 실거주 상태, 관리 상태, 층간소음 여부 등을 직접 체크하는 것이 중요합니다.
3. 입찰가는 최근 실거래 시세 대비 80~85% 수준에서 설정하면 경쟁력을 가질 수 있습니다.
