실거주와 투자, 둘 다 놓치지 않고 싶은 분들을 위한 ‘타이밍 좋은’ 경매 매물이 나왔습니다. 바로 운정신도시 센트럴푸르지오 85㎡형 아파트로, 1차 유찰 후 4억대 진입이 가능해졌습니다. 최근 시세 대비 1억 이상 낮은 가격에서 낙찰 받을 수 있는 기회—지금부터 그 이유를 낱낱이 알려드릴게요.
낙찰가율, 실거래가, 입찰전략까지 이 글 하나면 충분합니다.
센트럴푸르지오 85㎡형, 왜 주목해야 할까?
해당 아파트는 운정신도시 중심에 위치한 센트럴푸르지오 단지로, 2018년 준공된 23층 규모의 신축급 아파트입니다. 지하철 3호선 연장 수혜, 쾌적한 학세권·공세권 입지까지 갖춘 상품성 높은 단지입니다.
해당 호실(1018동 503호)은 남향 라인에 위치하고 있으며, 전용면적 85㎡로 실거주 수요가 가장 많은 ‘국민 평형’에 해당합니다.
1차 유찰 후 최저가 4.62억 원, 실거래가보다 1억 이상 저렴
2025년 8월 12일 1차 입찰이 유찰됨에 따라, 감정가 6억 6천만 원에서 **최저가 4억 6,200만 원(70%)**으로 대폭 하락하였습니다. 2차 입찰은 **2025년 9월 16일(화)** 오전 10시에 진행됩니다.
아래 표는 최근 실거래가와 경매 낙찰 통계를 정리한 것입니다.
📌 최근 실거래가 요약
| 계약일 | 면적 | 거래유형 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.08.05 | 85㎡ | 전세 | 360,000,000원 |
| 2025.07.31 | 85㎡ | 전세 | 336,000,000원 |
| 2025.07.24 | 85㎡ | 전세 | 350,000,000원 |
| 2025.07.29 | 75㎡ | 매매 | 590,000,000원 |
📈 최근 경매 낙찰 통계
| 기간 | 평균감정가 | 평균낙찰가 | 평균낙찰가율 | 입찰경쟁률 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 457,500,000원 | 383,190,094원 | 83.03% | 8.9:1 |
| 최근 3개월 | 537,285,714원 | 446,983,286원 | 83.73% | 12.6:1 |
| 최근 6개월 | 520,684,211원 | 461,748,811원 | 89.17% | 13.9:1 |
| 최근 1년 | 505,820,513원 | 450,355,165원 | 89.63% | 12.3:1 |
📊 실거래 vs 경매 낙찰가 비교 요약
| 항목 | 실거래 시세 | 경매 입찰가(예상) | 감정가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 85㎡ (25.7평) | 약 6.2억 | 4.6억 ~ 4.9억 | 6.6억 | 70~74% |
📌 약 1.3억 원의 시세 차익 가능성이 존재하며, 전세를 끼고 매입 시 실투자금 1억 미만도 가능합니다.
권리분석 핵심 요약
✔ 말소기준권리 이후 권리는 대부분 소멸 예정 ✔ 점유자 및 임차인 없음 (명도 리스크 낮음) ✔ 관리비 체납 262만 원은 낙찰자 인수 예상 ✔ 보증금은 최저가의 10%인 4,620만 원 필요
Q&A
Q1. 현재 점유자는 없나요?
A1. 법원조사 결과, 임차인과 점유자는 없는 것으로 확인됩니다.
Q2. 전세를 끼고 투자 가능한가요?
A2. 전세 시세는 3억 5천 ~ 3억 9천으로, 전세 활용 시 실투자금 최소화 가능합니다.
Q3. 낙찰 시 인수할 권리는?
A3. 관리비 체납 262만 원 외에는 인수 대상이 없습니다.
Q4. 입찰가는 어느 정도가 적정할까요?
A4. 최근 낙찰가율 기준 4.8억 전후가 경쟁력 있는 입찰가로 분석됩니다.
Q5. 2차 입찰일은 언제인가요?
A5. 2025년 9월 16일 화요일 오전 10시, 고양지원 8계 법정에서 진행됩니다.
결론: 시세보다 1억 이상 저렴, 지금이 기회
운정신도시 센트럴푸르지오 85㎡형 경매물건은, 실거주 또는 투자 관점 모두에서 매우 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 입찰가는 4.6~4.9억 수준, 실거래 시세는 6.2억 이상인 만큼 지금 이 기회를 놓치지 마세요.
단, 입찰 전 ‘매각물건명세서’는 반드시 확인 후 참여하시기 바랍니다. (2025년 9월 9일 공개 예정)
