대출 심사에서 가장 중요한 기준 중 하나가 바로 '스트레스 금리'입니다. 특히 금리가 오르거나 대출 규제가 강화될 때마다 '스트레스 금리 몇 % 적용되나요?'라는 질문이 쏟아지곤 하죠. 그런데 이제는 단순히 1단계로 끝나지 않습니다. 금융당국이 단계별로 스트레스 금리를 적용하면서 대출 심사의 기준도 훨씬 까다로워졌습니다. 지금 이 글에서 스트레스 금리 1단계, 2단계, 3단계가 정확히 무엇을 의미하는지, 어떻게 적용되는지를 총정리해드립니다!
스트레스 금리란 무엇인가?
‘스트레스 금리’란 금융기관이 대출 심사를 할 때, 실제 대출 금리보다 높게 가정하여 차주의 상환 능력을 평가하는 기준입니다. 즉, 향후 금리가 오를 가능성을 미리 고려해 "이 사람이 나중에도 이 대출을 감당할 수 있을까?"를 계산하는 방식입니다.
예를 들어, 실제 대출 금리가 4%라도 심사 시에는 6%의 스트레스 금리를 적용해 상환 능력을 판단하게 됩니다. 이는 금융 리스크를 최소화하고, 차주의 과도한 부채를 방지하기 위한 제도입니다.
스트레스 금리 1단계 – 기본 적용
1단계 스트레스 금리는 가장 기본적인 적용 방식입니다. 주택담보대출 또는 신용대출 심사 시 '기준금리 + 가산금리 + 스트레스 가산분'이 적용됩니다. 2023년까지는 스트레스 금리 하한선이 1.5%로 설정되어 있었습니다.
예시:
- 기준금리: 3%
- 가산금리: 1.2%
- 스트레스 가산: +1.5%
- 적용 금리: 5.7%
이렇게 계산된 금리로 DSR(총부채원리금상환비율)을 산정하여 대출 한도가 결정됩니다. 현재까지는 대부분의 금융기관에서 이 1단계를 기준으로 적용해 왔습니다.
스트레스 금리 2단계 – 규제지역 적용
2024년 말부터 정부는 수도권 및 규제지역의 고가주택 대출 심사 시 2단계 스트레스 금리를 적용하기 시작했습니다. 이때 하한선은 3.0%로 상향되어 훨씬 보수적인 심사가 진행됩니다.
즉, 실제 대출 금리가 4%여도, 심사 시에는 7%에 가까운 금리가 적용되며, 이로 인해 대출 가능 금액이 대폭 축소됩니다.
적용 대상:
- 서울 전역 및 수도권 규제지역
- 15억 초과 주택 또는 2주택 이상 보유자
- 전세대출 DSR 반영 대상 차주
정부는 고가주택 시장의 과열을 방지하고, 향후 금리 인하에 따른 대출 확장 효과를 차단하기 위해 이 제도를 도입했습니다.
스트레스 금리 3단계 – 위험 차주 또는 총부채 리스크군
3단계 스트레스 금리는 아직 공식적으로 전국적으로 적용되지는 않았지만, 일부 금융사에서는 고위험군 차주에 대해 내부 규정으로 도입하고 있습니다. 주로 다음과 같은 조건을 충족할 경우 적용됩니다.
적용 가능 대상:
- 다주택 보유자
- DSR 70% 이상 예상 차주
- 부채가 많은 자영업자 또는 연소득 4천만 원 이하 저소득층
이 경우 스트레스 금리는 4% 이상으로 적용되며, 사실상 대출 자체가 어렵게 됩니다. 금융당국은 필요 시 3단계 금리를 공식화할 수도 있다고 밝힌 바 있습니다.
3단계는 ‘개별 리스크 관리’ 성격이 강하기 때문에, 고신용자에게는 적용되지 않는 경우도 많습니다.
스트레스 금리별 영향 비교
| 구분 | 금리 기준 | 적용 대상 | 영향 |
|---|---|---|---|
| 1단계 | +1.5% | 일반 차주 | 기본 DSR 산정 |
| 2단계 | +3.0% | 규제지역, 고가주택 | 대출 한도 축소 |
| 3단계 | +4.0% 이상 | 다주택, 고위험군 | 대출 불가 가능성 |
이처럼 스트레스 금리는 단순 수치가 아닌, 대출의 '성사 여부'까지 좌우하는 핵심 요소가 되고 있습니다.
Q&A
Q1. 스트레스 금리는 실제 이자율인가요?
아니요. 스트레스 금리는 대출 심사용 가상의 금리로, 실제 상환 금리보다 높게 설정됩니다.
Q2. 왜 단계별로 나누어 적용하나요?
차주의 부채 규모, 지역, 부동산 리스크 등에 따라 상환 능력을 다르게 평가하기 위함입니다.
Q3. 내 금리가 3%인데 스트레스 금리 7% 적용되면 얼마까지 대출되나요?
DSR 기준에 따라 월 소득 대비 원리금 비율이 초과되면 대출 가능 금액이 크게 줄어듭니다.
Q4. 전세대출에도 스트레스 금리가 적용되나요?
전세대출 자체에는 적용되지 않지만, 이자 상환액이 DSR에 포함되어 간접적으로 영향을 미칩니다.
Q5. 실수요자 보호는 없나요?
정부는 보금자리론, 디딤돌 대출 등을 통해 실수요자에게는 여전히 정책금융을 제공 중입니다.
결론 및 실전 대응 전략
스트레스 금리의 단계별 확대는 이제 선택이 아닌 필수가 되었습니다. 특히 2단계, 3단계가 적용되는 지역이나 차주에게는 대출 계획 전 신중한 분석이 필요합니다.
앞으로 금리가 내리더라도 대출 한도가 오히려 줄어들 수 있다는 점을 기억하세요. 대출 가능 금액은 '현재 금리'가 아니라, '적용 스트레스 금리'에 따라 결정된다는 사실을 명심해야 합니다.
따라서 지금 가장 필요한 것은 ‘내게 적용되는 스트레스 금리가 몇 단계인지’를 정확히 파악하고, 정책 금융이나 보완 대책을 미리 준비하는 것입니다.
