“대출 금리는 3%인데, 심사 금리는 6%라고요?” 많은 분들이 주택담보대출 심사 시 적용되는 ‘스트레스 금리’ 개념에 혼란을 겪곤 합니다. 이 금리는 실제 이자율이 아닌, 금융기관이 대출 심사를 할 때 미래 금리 상승을 가정하여 적용하는 가상의 금리입니다. 그렇다면, 스트레스 금리는 어떻게 계산될까요? 내 소득 기준으로 대출 한도는 얼마나 줄어드는 걸까요? 이 글에서는 스트레스 금리의 개념부터 계산법, 단계별 적용 방식까지 상세히 안내해드립니다.
스트레스 금리란 무엇인가?
스트레스 금리는 실제 대출 이자율보다 높게 설정하여 차주의 상환 능력을 심사하는 기준입니다. 예를 들어, 현재 대출 이자율이 3.5%일지라도, 금융기관은 6% 또는 7% 수준의 가상 금리를 가정해 총부채원리금상환비율(DSR)을 계산합니다.
이는 금리가 상승할 경우에도 차주가 안정적으로 대출을 상환할 수 있는지를 사전에 판단하기 위한 장치입니다.
스트레스 금리 계산 공식
스트레스 금리 적용 시 대출 가능 금액을 계산하는 기본 공식은 다음과 같습니다.
① 월 상환 가능액 계산
월 소득 × DSR 기준 = 월 상환 가능액
② 월 상환액을 스트레스 금리로 역산 → 대출 한도 도출
예를 들어, DSR 40%, 월 소득 500만 원인 경우
500만 원 × 0.4 = 200만 원 → 월 상환 가능액
이 200만 원이 ‘스트레스 금리 6%’ 기준으로 상환 가능한 원리금이어야 하므로, 이를 바탕으로 대출 한도를 역산합니다.
실제 계산 예시 (원리금균등상환)
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 대출 기간 | 30년 (360개월) |
| DSR 한도 | 40% |
| 월 소득 | 500만 원 |
| 스트레스 금리 | 6% |
| 월 상환 가능액 | 200만 원 |
| 계산 결과 | 대출 가능액 약 3.1억 원 |
※ 참고: 원리금균등상환 공식에 따라 계산. 스트레스 금리가 7%로 오를 경우 대출 가능액은 약 2.8억 원으로 더 줄어듭니다.
스트레스 금리 계산기 활용법
보다 정확한 계산을 위해서는 금융감독원, 은행연합회, 각 은행 앱에서 제공하는 스트레스 금리 계산기를 사용하는 것이 유리합니다.
- 금감원 파인 사이트 (https://fine.fss.or.kr)
- KB국민은행, 신한은행 모바일 앱 대출 계산기
- 핀테크 앱 토스, 카카오페이
이들 플랫폼에서는 소득, 금리, 대출 기간, 상환방식(원리금 균등, 원금 균등 등)을 입력하면 스트레스 금리를 반영한 대출 한도가 자동으로 계산됩니다.
스트레스 금리 단계별 적용 구간
현재 정부는 1.5% → 3.0%로 스트레스 금리 하한선을 상향 조정했으며, 차주 특성과 지역에 따라 단계적으로 다르게 적용됩니다.
| 단계 | 적용 금리 | 적용 대상 |
|---|---|---|
| 1단계 | +1.5% | 일반 대출자 |
| 2단계 | +3.0% | 규제지역, 고가주택 보유자 |
| 3단계 | +4.0% 이상 | 고위험군 차주 (다주택, 저소득층 등) |
예를 들어, 현재 금리가 3.5%라면:
- 1단계 적용: 5.0%
- 2단계 적용: 6.5%
- 3단계 적용: 7.5% 이상
금리가 높아질수록 월 상환 부담이 커지기 때문에, 대출 가능 금액은 단계별로 점점 줄어듭니다.
Q&A
Q1. 스트레스 금리는 왜 생겼나요?
향후 금리 상승에 대비해 과도한 대출을 방지하고 금융권 건전성을 확보하기 위한 조치입니다.
Q2. 실제 이자율이 낮아도 스트레스 금리로 줄어드나요?
네, 실제 이자율이 3%여도 심사 시 6% 적용되면 대출 한도가 상당히 줄어들 수 있습니다.
Q3. 내가 어떤 단계에 해당하는지 어떻게 알 수 있나요?
규제지역 여부, 보유주택 수, 신용도 등에 따라 은행이 판단합니다. 은행에 문의하면 됩니다.
Q4. 전세대출도 스트레스 금리가 적용되나요?
전세대출에는 직접 적용되지는 않지만, 이자 상환액이 DSR에 반영되어 간접 영향을 줍니다.
Q5. 실수요자는 스트레스 금리에서 예외인가요?
정부는 청년, 신혼부부, 무주택자에 대해 정책금융 상품으로 우회적 지원을 제공 중입니다.
결론 및 전략
스트레스 금리는 단순한 계산이 아니라, 대출 여부를 결정짓는 핵심 변수입니다. 대출 전 반드시 ‘적용 스트레스 금리’를 확인하고, DSR 기준 하에 나의 월 상환 여력을 미리 계산해보세요.
대출 심사에서 불이익을 받지 않기 위해서는, 가계 재무를 투명하게 관리하고, 필요 시 정책금융 활용 전략까지 병행하는 것이 필요합니다. 금리 인상기에도 흔들리지 않는 ‘금융 방어력’을 지금부터 준비하세요!
